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　　“我的房贷利率马上可以从3.2%降到2.6%，月供能省1000元多。 ”广州购房者大明（化名）在社交平台晒出自己列的还款计划对比 ，他恰好赶上了广州最新出台的“商转公
”政策 。不过
，想要享受这一红利并不容易。原商贷需还款满5年
、连续缴存公积金60个月且必须是家庭唯一住房，这些条件将不少购房者挡在门外
。

　　今年以来 ，已有超过20个城市推进“商转公”政策落地
，广州成为继深圳之后第二个加入的一线城市。

　　传统政策应出尽出的情况下，未来还有多少城市“跟牌 ”商转公？业内人士认为 ，可能与城市公积金个贷率相关 。当前部分地区公积金个贷率持续走低，具备出台“商转公
”政策的基础
。但北京、上海 、成都
、西安等一些热点城市目前公积金使用率相对充裕
，公积金盈余也不多，跟进商转公的可能性不大。

　　又有一线城市拟启动“商转公”

　　记者从业内了解到 ，所谓“商转公 ”业务
，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款 。该模式并非新鲜事 ，许多城市都有推出
，但部分城市因住房公积金个人住房贷款（下称“个贷率”）长期处于高位运行，曾暂停了“商转公
”业务
。

　　“商转公”业务在2023年迎来重要转折点 ，部分城市开始陆续松绑限制。然而
，一线城市因存量房贷规模庞大、利率水平较高，政策落地面临更为复杂的考量 ，推进步伐相对滞后 。政策推进呈现出明显的梯度特征：二三线城市率先发力
，一线城市审慎跟进
。此前仅有深圳开办“商转公 ”业务。

　　近期，“商转公
”业务正在加速落地 。

　　中指研究院统计数据显示 ，今年以来全国已有包括沈阳 、重庆在内的约20个城市陆续支持或优化“商转公”政策
。近日，广州住房公积金管理中心发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》。如果广州落地实施
，将是北上广深（四个一线城市）第二个实施“商转公 ”的城市 。

　　政策优化的步伐也在加快，多个城市正发力升级“商转公
”业务模式。7月1日 ，海南发布了个人房贷“商转公”征求意见稿
，贷款方式除“自筹结清 ”外，还升级“带押直转
”模式
。今年年初 ，沈阳市明确优化“商转公”贷款申请条件。取消“商转公 ”贷款申请条件中原商贷已偿还3年（含）以上等多个限制条件 。

　　为何“商转公
”在近期加速落地？业内认为与政策导向息息相关
。

　　“近期纾困政策开始转向
，即从传统的刺激转向促消费
、惠民生、降成本。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在住房回归居住属性 、一般商品或大宗属性后 ，刚需和刚改主导
，且对价格、购房成本比较敏感 。同时，近期住房政策开始转向普通消费品促销导向 ，比如各地各种展销会
、以旧换新、国补覆盖 、城市更新补短板等等
，“商转公 ”也是属于此序列
。

　　李宇嘉补充称，近期市场有转弱的走势 ，比如近两个月广州二手房交易套数降至1万套以下，同比涨幅收窄
，新房成交同比下滑，去化周期拉长；房价环比跌幅有扩大的迹象。在传统政策应出尽出的情况下 ，市场销售缩量
，公积金池子水位上升，成了地方政府为数不多的可选工具 。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示 ，公积金的政策在促进消费方面是有积极作用的
，购房者每个月的还贷成本下降减少了，可支配收入情况就会改善 ，可以用于支持商业零售的一些消费等等
。

　　仍有一定限制条件

　　尽管贷款市场报价利率持续下调
，但目前公积金贷款利率仍显著低于商业贷款利率，“商转公”在一定程度上有利于为购房者减负。

　　根据央行决定 ，自2025年5月8日起
，下调个贷率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6% ，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075% 。

　　相比较下，广州市目前的存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右
。公积金贷款具备一定优势。

　　“商转公
”能为购房者节省多少成本？大明为记者算了一笔账
，他在2020年购买首套房，贷款约150万元 ，采用等额本息法
，还款周期是30年，月供是6487元 ，目前仍有134万元本金未还 。如果全部转换成2.6%的公积金贷款
，月供仅需5364元，月供减少1123元。

　　记者注意到 ，广州的“商转公”政策也设置了多项限制条件
，确保用在刚需人群身上
。例如原商业贷款已放款5年以上，且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；申请“商转公 ”贷款时 ，贷款房屋是产权人家庭在广州市的唯一住房；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录
，以及在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等。

　　李宇嘉分析称，只有纯商贷的自住房
、唯一住房才能满足“商转公
”的条件 ，这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件
，或当时因商品房销售政策限制（比如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款）或申请冗余而未贷款 。

　　此外 ，广州此次也设置了相应条件
。明确个贷率低于75%时启动“商转公”贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施
，包括但不限于实行“商转公 ”贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

　　据记者梳理，除广州外 ，各地在重启“商转公
”政策时
，大多表示会参考个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）实行动态启停 。这也意味着如超过个贷率标准线，部分城市的“商转公”业务可能会暂停
。例如 ，南宁公积金中心近年曾因达到暂停受理“商转公 ”贷款业务的条件
，暂停受理“商转公
”贷款业务。

　　会有更多城市跟进吗？

　　目前，除广州 、深圳外 ，北京
、上海、杭州 、西安等热点城市尚未推出“商转公”业务 。

　　未来
，是否将有更多热点城市加入“商转公 ”行列？业内专家观点存在一定分化
。一名业内人士对记者表示，支持“商转公
”的大前提是公积金盈余充足 ，但目前多数热点城市的资金使用率一直处于相对高位，后续推行可能性不大。

　　以北京为例
，根据北京住房公积金2024年年度报告，截至年末 ，累计发放住房公积金个人贷款10166.81亿元
，涉及约159万套住房；累计回收资金5056.84亿元；在贷房屋约80万套，个人住房贷款余额5109.97亿元 ，个贷率为62.1% 。有购房者在官方平台询问北京公积金管理中心是否支持“商转公”
，该中心回复称，北京住房公积金管理中心的个贷率
、资金运用率一直位于高位 ，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件
。除北京外
，南京等多个城市在回复居民问询时亦表示，主要原因是公积金资金使用率较高 ，甚至存在较大资金缺口
，暂不具备开展此类业务能力。

　　相比之下，广州、深圳能够实施“商转公 ” ，与其公积金“蓄水池”较为充裕密切相关 。以广州为例，根据广州住房公积金管理中心披露的数据
，2025年广州公积金年度结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿元 ，刷新历史纪录。

　　也有专家认为将有更多城市跟进
。李宇嘉指出
，未来会有更多城市加入这一行列。主要原因有二：首先，大部分城市公积金资金池水位线较高 ，远离警戒线；其次
，当前房地产政策正从市场纾困转向促消费 、惠民生，所有的住房政策都会转向支持合理消费需求 。

　　李宇嘉认为此举对银行收益的影响也有限
。在商业贷款利率和公积金贷款利率差距不大的情况下 ，对银行来说
，同一家银行内平移，留住客户的同时 ，利息损失不大。而且
，常态化开展，还能吸引新增客户 。